Wie hoch sollte die Erhaltungsrücklage sein? Zwei Methoden zur Orientierung

Was ist die Erhaltungsrücklage?

Die Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage) ist das Polster der Gemeinschaft für künftige Reparaturen und Sanierungen am Gemeinschaftseigentum. Das Gesetz verlangt eine „angemessene“ Höhe, nennt aber keine feste Zahl. Wie viel angespart wird, beschließen die Eigentümer, in der Regel mit dem Wirtschaftsplan.

Methode 1: Die Peterssche Formel

Sie geht davon aus, dass innerhalb von 80 Jahren Erhaltungskosten in Höhe des 1,5-fachen der Herstellungskosten anfallen. Dabei entfallen grob 70% auf das gemeinschaftliche und 30% auf das Sondereigentum. Die Rechnung für die Ermittlung einer ausreichenden Zuführung zur Rücklage lautet also:

Jährliche Zuführung = ((Baukosten (€/m2) x 1,5 x 0,7) / 80 Jahre) x Wohnfläche (m2)

Ein Beispiel: Bei € 1500,00 Baukosten pro m2 und einer Wohnfläche im Gebäude von 600 m2 ergibt sich eine jährliche Zuführung von ((1.500 x 1,5 x 0,7)/80) x 600 = € 11.812,50 Maßgeblich sind die reinen Baukosten ohne Grundstück und Erschließung.

Der Haken: Gerade bei älteren Gebäuden sind die ursprünglichen Herstellungskosten oft nicht mehr bekannt. Außerdem fallen die Ergebnisse häufig recht hoch aus.

Methode 2: Die Sätze nach § 28 der II. Berechnungsverordnung

Hier orientiert man sich an den Kostensätzen des sozialen Wohnungsbaus. Sie richten sich nach dem Alter des Gebäudes: Je älter die Anlage, desto höher der Ansatz pro m² Wohnfläche und Jahr. Die Sätze werden alle drei Jahre an die Preisentwicklung angepasst.

Stand Oktober 2026 gelten seit dem 1. Januar 2026 folgende Höchstsätze:

Alter des Gebäudes	Höchstsatz pro m² Wohnfläche und Jahr
weniger als 22 Jahre	11,50 Euro
mindestens 22 Jahre	14,58 Euro
mindestens 32 Jahre	18,62 Euro

Der Vorteil: Man braucht keine historischen Baukosten, das Gebäudealter genügt. Gerade für Bestandsanlagen ist das oft die praktikablere Methode. Die nächste Anpassung der Sätze steht turnusgemäß erst 2029 an.

 Weitere Orientierungshilfe

Eine erste Einschätzung, ob die bestehende Rücklage in einem Bestandsgebäude ausreicht, um einen Puffer gegen plötzlich entstehenden Erhaltungsbedarf zu bilden, ermöglicht eine einfache Faustformel aus der Verwaltungspraxis – es sollte immer eine Wirtschaftsplansumme eines Jahres in der Rücklage enthalten sein.

Wichtig: Es sind Orientierungswerte

Keine der Methoden ist gesetzlich vorgeschrieben. Sie liefern einen Anhaltspunkt, die konkrete Höhe richtet sich nach dem tatsächlichen Bedarf der Anlage. Dazu gehören Alter und Zustand der Bauteile sowie anstehende Maßnahmen.

Jede Anlage ist anders. Wenn Sie prüfen möchten, ob die Rücklage Ihrer Anlage zum Bedarf passt, sprechen Sie uns gerne an.

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