Neue Regeln für Heizung und Energie: Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist da

Was ist passiert?
Das GModG ist im Kern dasselbe Gesetz wie das GEG, hat aber einen neuen Namen und inhaltlich einige Änderungen erfahren. Für Eigentümergemeinschaften bedeutet das vor allem: weniger Pflichten und mehr Spielraum aber ein genauerer Blick auf Kostenentwicklung und Amortisation.

Was entfällt?

• Die Vorgabe, neue Heizungen mit mindestens 65 % erneuerbaren Energien zu betreiben, gilt nicht mehr. Stattdessen wurde die sogenannte Biotreppe eingeführt, die einen steigenden Anteil an erneuerbaren Energien bei fossilen Energieträgern verlangt.
• Die Verknüpfung mit den Fristen der kommunalen Wärmeplanung (30. Juni 2026 bzw. 2028) ist weggefallen, ebenso wurden die Vorgaben für kleinere Kommunen verschlankt.
• Auch die Pflicht, sich vor dem Heizungseinbau fachkundig beraten zu lassen, entfällt.
• Für Gasetagenheizungen entfallen die bisherigen Sonderpflichten: kein Zwang mehr, über Beibehaltung oder Zentralisierung zu entscheiden, und keine Meldungen an den Schornsteinfeger.

Was gilt für neue Heizungen?
Neue Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen sind weiterhin erlaubt, ebenso Wärmepumpen, Solarthermie und weitere Heizungsarten. Bestehende Heizungen sind von den neuen Regeln grundsätzlich nicht betroffen.

Ein Heizungstausch benötigt weiterhin einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Die Entscheidung liegt also weiterhin bei der Gemeinschaft, gegenüber den bisherigen Regelungen dürfen aber auch fossile Energieträger weiterverwendet werden. Neben den Anschaffungskosten sollten auch die laufenden Kosten verglichen werden, denn sie können sich je nach Heizungsart deutlich unterscheiden.

Die Biotreppe
Wer Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen einbaut, ist weiterhin, wenn auch mit kleineren Änderungen, verpflichtet, zeitabhängig einen zunehmenden Anteil der Brennstoffe aus nachhaltigen “bio fuels” zu verwenden (10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035, 60 % ab 2040 – erlaubt sind Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas, Wasserstoff und Derivate). Diese Brennstoffe sind aktuell nur eingeschränkt verfügbar, so dass eine verbindliche Planung mit Energieversorgern unverzichtbar ist – sprechen Sie hierzu Ihren Verwalter frühzeitig an!

Förderung bleibt verfügbar
Die Bundesregierung führt die Förderung für den Heizungstausch mit Anpassungen ab dem 21. Juli 2026 fort und fördert weiterhin klimafreundliche Heizungen. Fossile Heizungen werden dabei, wie schon bisher, nicht gefördert, wenngleich das GModG sie erlaubt. Förderfähig sind unter anderem Wärmepumpen, Biomasseheizungen, Solarthermie und der Anschluss an ein Wärmenetz. Weil die Förderbedingungen seit Juli 2026 teilweise neu gefasst wurden, sollten sie vor einem Beschluss immer aktuell geprüft werden. Die Förderung soll nach aktuellen Informationen wenigstens bis 2029 fortgeführt werden und wurde gegenüber den bisherigen Regelungen von den Maximalregelungen eingekürzt, dafür aber z.B. ein Familienbonus entwickelt.

Weitere Neuerungen im Überblick

• Energieausweise: Ab 1. Januar 2027 gelten neue Vorgaben, etwa mehr Angaben im Ausweis. Bereits ausgestellte Energieausweise bleiben zehn Jahre gültig und müssen nicht vorzeitig erneuert werden.
• Neubau: Ab 2030 gilt für alle Neubauten der Niedrigstenergiestandard, ebenso kommt eine Solarpflicht für neue Wohngebäude. Zugleich werden zukünftig nicht nur die Treibhausgasemmissionen des Baus, sondern des gesamten Lebenszyklus einer Immobilie betrachtet, was die Nutzung nachhaltiger Energieträger attraktiv macht.

Was bedeutet das für Ihre Beiratsarbeit?

• Alte Beschlüsse prüfen. Beschlüsse, die auf Grundlage des GEG gefasst wurden, bleiben gültig. Wurde noch nicht mit der Umsetzung begonnen, kann es sinnvoll sein, sie angesichts der neuen Rechtslage noch einmal auf die Tagesordnung zu nehmen.
• Kein Zeitdruck. Die bisherigen Fristen und Pflichten sind entfallen, es gibt also keinen Grund, überhastet zu entscheiden.
• Kosten und Förderung vergleichen. Bei einem Heizungstausch sollten Anschaffung, laufende Kosten und mögliche Fördermittel zusammen betrachtet und vor einer Entscheidung in jedem Fall ein Energieeffizienzexperte eingeschaltet werden, um die beste Lösung für Ihre Liegenschaft zu entwickeln.

Das GModG enthält an vielen Stellen komplexe Regelungen. Wenn bei Ihnen eine Entscheidung zu energetischen Maßnahmen ansteht, sprechen Sie uns gerne an. Wir unterstützen unsere Kunden, um ihnen eine fundierte Entscheidungsfindung unter Betrachtung von Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit zu ermöglichen.

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